Trámites obligatorios antes de vender una vivienda heredada
Para poder transmitir una propiedad heredada, primero debes ser legalmente el titular en el Registro de la Propiedad. Esto implica pasar por un proceso de adjudicación de herencia. Los pasos obligatorios son:
- Obtener el Certificado de Defunción y el de Últimas Voluntades: Necesarios para saber si hay testamento y en qué notaría se encuentra.
- Copia autorizada del testamento: O, en su defecto, una Declaración de Herederos Abintestato ante notario.
- Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia: Donde todos los herederos aceptan el reparto y se adjudican los bienes.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Sin la inscripción previa a tu nombre (o de los herederos), no podrás transmitir la finca al nuevo comprador.
Impuestos que debes pagar (Doble tributación)
La venta de un piso heredado conlleva una doble tributación temporal: primero pagas por heredar y luego por vender.
1. Al heredar (en los primeros 6 meses)
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Está cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que la cantidad varía enormemente dependiendo de dónde residía el fallecido. Muchas CCAA tienen bonificaciones del 99% para herederos directos.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU) por transmisión mortis causa: Grava el incremento de valor del suelo desde que el fallecido lo compró hasta que tú lo heredas.
2. Al vender
- IRPF (Ganancia Patrimonial): Si vendes el piso por un precio superior al valor que se le dio en la Escritura de Adjudicación de Herencia, tendrás que declarar esa ganancia patrimonial (tributa entre el 19% y el 28%). Si vendes por debajo de ese valor, habrá pérdida patrimonial.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU) por transmisión inter vivos: Grava el tiempo que has sido propietario (desde que heredaste hasta que vendes). Si vendes el mismo año que heredas, la cuota suele ser muy baja o incluso cero.
Consejos para evitar bloqueos entre herederos
Es muy común que, en caso de múltiples herederos, no haya consenso sobre el precio o la conveniencia de vender. Puedes leer nuestra guía sobre qué hacer cuando un heredero no quiere vender. Lo más recomendable es tasar la vivienda objetivamente antes de ponerla en venta.