El documento clave antes del Notario
El contrato de arras es un acuerdo privado donde comprador y vendedor se comprometen a efectuar la compraventa futura de la propiedad. Se entrega una señal económica (suele ser el 10% del precio total) para reservar la vivienda. Sin embargo, redactarlo mal puede costarte muy caro.
1. Arras Penitenciales (Las más recomendables)
Están reguladas en el art. 1454 del Código Civil. Son las únicas que permiten a ambas partes desistirse libremente del contrato, asumiendo una penalización:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la cantidad que recibió.
Importante: Para que sean penitenciales, el contrato debe mencionar explícitamente el artículo 1454 del Código Civil. Si no lo hace, la jurisprudencia entenderá que son confirmatorias.
2. Arras Confirmatorias
Funcionan como un simple anticipo del precio total y no permiten echarse atrás. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir en el juzgado el cumplimiento forzoso del contrato (vender o comprar por la fuerza) o la resolución con indemnización por daños y perjuicios a valorar por el juez. Son un quebradero de cabeza en caso de conflicto.
3. Arras Penales
Funcionan igual que las confirmatorias (no permiten desistir), pero fijan de antemano la indemnización en caso de incumplimiento (que suele ser perder la señal o devolverla doblada). A diferencia de las penitenciales, aquí la parte perjudicada puede seguir exigiendo que se complete la compraventa además de cobrar la penalización.
La Cláusula de Sujeción a Hipoteca
Es cada vez más común que los compradores exijan incluir una cláusula que les permita recuperar las arras si el banco les deniega la hipoteca. Si eres el vendedor, acepta esta cláusula solo si imponen un límite de tiempo razonable (ej. 30 días) y exigen que el comprador demuestre la denegación con al menos dos certificados bancarios oficiales.